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任志强：中国楼市二三十年内不会崩盘
“我们没觉得冷啊，很正常，如果要和2012年相比，今年还是巨大的涨幅。”华远地产(行情 股吧 买卖点)股份有限公司(600743.SH)董事长任志强昨天在接受《第一财经日报》等媒体采访时称，今年北京房价仍将上涨，目前也看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。
昨日下午，在“2014中国房地产(行情 专区)500强测评成果发布会暨500强峰会”上，任志强称，从经济学角度来说，房子有使用价格和交换价格之分，对刚需购房者而言，房子的使用价格不管高和低，可能都得赶紧买，而房子的交换价格则取决于它占有的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理位置等。
“所有人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认为中国房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。”任志强说。
根据中房研协昨天发布的《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》(下称《报告》)，2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)。投资额绝对值再创历史新高，且几乎达到2009年和2010年投资额的两倍左右。同比增速也高于2009年和2012年。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。
关于二三线城市楼市出现的价格调整，任志强表示，从今年1~2月份的统计数据上看，东、中、西三个区域中，中部地区的房地产销售增长速度最快，东部地区下降最快，后者是大中城市占多数，前者则是二三线城市和三四线城市占多数，却仍然保持最高的增长率，因此看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。
《报告》称，我国不同城市和区域的分化同时在加剧。一线城市和热点二线城市短期和中长期供不应求压力持续存在，2013年这些城市多数加大土地供应使得新开工面积增长将缓解供应不足的压力，但这些城市供不应求的矛盾短期内难以根除，基于其城市势能，这些城市将成为领军房地产开发企业竞争的主要区域。而短期内，三四线城市中，市场差异性也很大。部分三四线城市呈现出供过于求的局面。
但中房研协也在报告中称，部分三四线城市的风险不能掩盖三四线城市的发展前景，2013年12月12~13日中央城镇化会议提出：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。从政策导向看，未来三四线城市将是吸纳城镇化人口的主要区域。因此长期来看，三四线城市作为我国新型城镇化发展的主要战场，其市场仍是我国房地产市场值得期待的组成部分。
任志强对房地产市场总体形势不变的判断，也与我国城镇化战略有关。他说：“既然城镇化的速度不会发生变化，怎么可能不用房子？从发达国家来看，这条曲线非常明显，而我们中国到70%的城镇化率还早着呢，到2025年以后可能达到70%。这样的发展速度，最少还有十年的过程。”
数据显示，2013年房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。在全面向好的商品房市场支持下，房地产市场新开工数据也一改2011年以来同比增速下降之势，全年新开工面积创下近5年来的新高。
中房研协在报告中亦提醒，一些城市房价上涨过快，部分三、四线城市存量房消化压力大；过去多年量价快速增长后，部分需求提前释放，房地产市场风险仍存。
“今年宏观经济处于下滑趋势可能是比较明显的。”任志强称，开发企业的到位资金下滑速度很快，大概比2008年还惨，而城镇化落实以及城市群建设等方面的措施将成为影响到位资金的因素，因为这些措施“可能还仍然需要房地产给予巨大的配合”。
《报告》显示，500强房企净负债率均值达五年来最高点。报告称，作为资金密集型行业，房地产开发企业2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。
短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06个百分点和0.69个百分点。
去年市场
透支了未来需求
今年前两个月，中国指数研究院检测的43个重点城市中，有超过8成的城市成交量环比下跌，北京、上海、天津和杭州等重点城市跌幅在30%-60%不等。3月楼市是传统的“小阳春”，但今年并没有如期到来，而是延续着1-2月份的疲软走势。3月份前两周，光大证券(行情 股吧 买卖点)重点监测的42个城市的成交量连续两周下跌，这是2009年以来，首次在3月份第二个整周成交出现环比下降。总体而言，市场疲软的氛围到目前为止没有明显的改观。
应当看到，当前这种疲软的市场走势，是去年四季度以来的回调的延续，主要原因是2013年市场快速上涨后的调整，具有必然性。在2012年高基数的基础上，全国商品住房成交量在2013年的增幅超过了20%。重点城市尽管新建商品住房成交增速为14%，但占总成交量50%左右的二手住房成交量增幅在40%左右，创2009年扩大内需以来的新高，上海二手房成交量甚至超过了2009年的水平。而且，重点城市新建商品住房和二手住房价格的同比增幅分别达到15%和30%左右。2013年市场“过旺”多少透支了未来的需求。在2013年底重点城市政策加码、按揭贷款紧缩一直延续到今年一季度、三四线城市楼市过剩风险影响等情况下，市场整体呈现调整氛围也就不奇怪了。
楼市降价从三四线城市蔓延到一二线城市，多为不实报道。三四线城市楼市降价潮，甚至是诸如近日所报道的秦皇岛楼市“6折甩卖潮”确有其事，未来出现类似现象的城市应该还会有。但是，一二线城市降价则仅为个别案例，除杭州因供应过大，引发郊区部分楼盘降价而不具有代表性(杭州市场一向波动比较大)，报道的其他城市所出现降价现象，有的是策略性的尾盘销售，目的是为了回笼资金，毕竟区域性市场有季度销售任务的考核，考核的参照就是2013年一季度的成交规模；有的则是拿出少量(20-30套)房子做优惠以达到为开盘蓄客的目的，为未来销售做准备。
决定房价是否下降
有两个因素
从历史来看，决定房企是否降价的因素有两个，最关键的是是否存在资金链压力，库存是否存在消化压力也是一个因素。2013年，开发商到位资金同比增长近3成，销售回款占比近50%，整体来看不存在降价销售以缓解资金链的问题；从库存来看，根据中国指数研究院的监测，20个重点城市库存量消化周期在10个月左右，远低于2009年和2012年楼市两次调整时期的库存消化周期。值得注意的是，由于2012年以来楼市超预期回暖，特别是2013年的火爆更是超出预期，有的开发商市场策略(拿地、融资)偏激进，在调整期出现降价的现象并不奇怪。但总的来说，降价也仅仅是个别开发商、个别楼盘的市场行为，并不具有普遍性，也并非是开发商整体“以价换量”销售策略的应用，不值得过分炒作。
今年以来宏观经济数据较为“疲弱”，而前两个月楼市新开工同比下降27%，住宅新开工同比更是下降了30%，这可能会使得目前表现平稳的开发投资(占固定资产总投资的25%左右)在今年后续几个月出现回落，对于宏观经济走势的冲击不言而喻。今年“两会”上，管理层在政府工作报告中也指出，宏观政策走向将以“增长和就业不能越出下限”为基准，这意味着如果一季度经济数据之不理想超出管理层容忍界限，不排除楼市“分类调控”的政策在实施上的重点向防止楼市过剩风险和泡沫倾斜，相应在货币政策上也会出现微调。
从楼市走向来看，成交量在一季度继续低迷应该是大概率事件，全国楼市成交量增幅将在-1%左右，重点城市成交量将回落20%左右；价格将基本处于僵持的态势，三四线城市整体将继续低迷，甩卖现象将时有发生，一二线城市价格涨幅将回落。前两个月，全国土地成交金额下滑幅度大于土地成交面积下滑幅度，住宅成交金额下滑幅度也大于住宅成交面积下滑幅度，这意味着住宅用地价格和住宅价格都出现了下降的迹象(而不是趋势)。这种迹象是否会演化为趋势，目前来看还没有发生。
未来楼市
分化趋势明显
未来需要观察后续推盘情况和市场浓厚的观望氛围是否会在3月下旬和4月份改观。2012年以来，房地产新开工和拿地的恢复，会在今年逐步形成供应，这对于2013年末开始增长的库存来说是一个不小的压力，但主动权在开发商和地方政府手中。观望氛围在目前来看还没有缓解，而媒体不实的报道也有继续加重这种氛围的可能，但从部分楼盘降价效果来看，无论对于销售，还是对于消费者，都起到了很好的效果。也就是说，目前很难观察到供求关系趋势性的走势。
后续这种供求关系的演变，与按揭贷款收紧的问题是否能够缓解、4月份到期房地产企业融资(主要是信托)偿还对资金链的冲击有多大，以及一季度经济数据等驱动因素密切相关。因此，当前是楼市未来走向的一个重要的窗口期，不管是市场走向还是政策走向，都是如此。但总体而言，就今年来看，重点城市如果出现调整也是微幅的调整，三四线城市将在低位保持僵持的态势。未来，楼市分化的趋势会越来越明显，一线城市会重新步入上升的态势，三四线城市取决于新型城镇化推进的效果。（证券时报）
2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在三四线城市房价回调的同时，原本火热的一二线城市市场似乎同样出现了降温。那么，房地产市场的风向是否正在发生改变？《国家新型城镇化规划(2014—2020年》的发布又将带来哪些变化？记者采访了诸多业内专家，看看他们眼中的房地产市场——
国家统计局18日发布了2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。
从环比数据看，新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市分别为57个和46个。新建商品住宅价格环比上涨的57个城市中，涨幅比上月回落的城市有40个。新建商品住宅环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.2%。
从同比数据看，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数均与上月相同，但同比涨幅回落。新建商品住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有65个。新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为18.7%，最低为下降4.1%。
“2月份房价温和上涨，涨幅收窄。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出。
总体趋于理性
春节过后，“楼市拐点已届”、“现‘见顶’迹象”，甚至“中国楼市要崩盘”的言论甚嚣尘上。
最近有媒体报道，知名房企万科在北京市大兴区的一处楼盘比预计价格直降3000元销售。消息一出，许多人认为楼市降价潮已经蔓延到一线城市，持“楼市要崩盘”言论的人认为，这一现象再次佐证了他们的观点。
而记者3月18日下午从万科获悉，北京公司万科橙项目，北京市建委批复销售价格是毛坯房每平方米售21680元，之前市场预期价格是装修房每平方米25000元，北京万科严格按照政府指导意见进行销售。
也就是说，降价的主要原因是北京市建委批复其以毛坯房形式销售而不是之前的以装修房形式销售。万科有关工作人员称，万科近些年主推装修房，此次以毛坯房销售，会在销售现场提供装修方案，客户自愿选择装修与否，不会强行捆绑。
有业内人士分析称，万科此次并不是真正降价，可能恰恰是由于这一区域一段时间以来房地产价格有过热的趋势，有关部门才选择以“毛坯房批复”给这一区域“降降温”。
另一知名房企负责人告诉记者，目前总体感受是市场分化不断加剧，一线城市和部分二线城市供需矛盾仍然相对紧张，需求依然比较旺盛，而一些三四线城市的确出现了供大于求的状况。至于出现在个别城市中的楼盘打折出售现象，该负责人分析说，开发商春节过后清盘回笼资金是正常现象，且参与打折促销的个别房地产企业的确又在市场上拿到了新地，降价促销可以理解为其看好后市的表现。
对于今年以来房地产市场出现的变化，中国房地产业协会副会长朱中一认为，2013年房地产市场比较热，最近则趋于平稳理性。至于一些个别案例，是市场在发挥作用，“不必大惊小怪”。
应抓紧编制规划
《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》出炉，许多人关心，这又将给房地产市场带来哪些变化？
对于城镇化与房地产市场的关系，国务院发展研究中心研究员张立群持这样的观点：随着城镇化进程的推进，大中小城市和小城镇的协调发展将使公共服务更加趋于均等，人们不会像从前那样执著于向大城市特别是特大城市集中，一线城市房价过热的情况就会得到缓解。
朱中一认为，在城镇化的过程中，房地产市场的长效机制建设和平稳健康发展尤为重要，而编制“住房发展规划”是各地方政府须做好的一件事。在他看来，各个城市有必要摸清底数，按照人口需求制定好规划，以确保土地的合理供应。结合当前房地产市场一二线城市和三四线城市分化加剧的情况，对于一二线城市而言，制定好规划有利于让人们了解未来几年还要盖多少房子、供求关系大致怎样。这样有利于稳定预期，也有利于确保住房用地稳定供应；而对于三四线城市而言，则要根据规划控制房地产市场的开发规模。
朱中一认为，当前个别地方政府对土地财政的依赖依然没有摆脱。在城镇化推进过程中，一些地方希望加快产城融合，以建产业园区的名义出让土地，实际上还缺少明确而科学的园区规划。
“当前房地产市场已经降温，而土地市场依然很热，这应该是其中一个重要原因。”朱中一说。
如果城镇建设仅靠卖地，地方政府的确赚到了一些资金，而由于缺少长远的产业规划布局，地方经济依然缺乏发展动力。朱中一提醒说，城镇化应该有合理的规划，有实际的产业支撑，地方政府过分依赖卖地现象值得警惕。（中国经济网）
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