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三大房企9月上旬豪掷82亿 抢地潮重出江湖
楼市“金九”开端表现平平，土地市场却异常抢眼。
根据链家地产市场研究部统计数据显示，9月上旬，万科、华润置地、恒大三家房企合计拿地金额达82.4亿元，已超过8月全月的五成。
对此，链家地产市场研究部常清表示，在市场回暖的大背景下，房企拿地积极性提高，尤其在一些上升趋势明显的重点城市更为明显。预计9月以后，会有较多优质地块入市，有可能引发多家大型房企竞拍。
标杆房企积极拿地
从今年6月份开始土地市场便有了明显升温。
根据链家地产市场研究部对保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、世茂、万科、中海的监测显示，6~8月，这10家龙头房企都大手笔拿地。
中原地产市场研究部统计数据显示，10大标杆房企从7月开始拿地数量有明显的复苏，两个月拿地近200亿元，占今年以来总拿地额500亿元的40%。预计从9月开始，随着各地供应加速，房企与主要城市的土地成交额均会明显上升。
这其中，万科的表现极为抢眼。今年7月，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都、杭州青岛以及上海等地拿下多宗地块，支付土地款高达66.3亿元。7月31日，万科又分别在杭州、成都两地跑马圈地，次日，又拿下虹桥北片区11号地块。短短2天，万科拿地花费近40亿元。
8月，万科再次挥金36亿元鏖战土地市场。进入9月，万科斥资13.65亿元将广州萝岗地块收入囊中。在合肥以单价440万元/亩，总价33.06亿元拿下庐阳区775亩超大连体地块。截至9月11日，万科9月拿地金额达68.84亿元。
《每日经济新闻》记者粗略统计，从今年4月份以来，万科新入手的地块约27块，支付的土地款共120亿元，这一连串几乎毫不停歇的拿地行动，在万科高层看来，还将持续。
“万科目前手握470亿元现金，有合适地块当然要适时补充土地储备。”近日，万科总裁郁亮直言，不论市场好坏，都要买地。
华润置地持续两年业绩低迷后，也开始密集拿地。9月7日，成都市国土规划局公开出让5幅位于成都市区的城镇混合住宅用地，总面积为329.5亩，总成交价约29.87亿元。这一地块引起了保利、万科、华润、绿地在内的多家一线开发商的关注，经过多轮竞价后，华润置地击败万科和保利，以5110元/平方米的价格竞得该地块，总成交价为10.84亿元。
随后，华润置地再次抢占西安“百亿造湖计划”先机，将400亩用地收入囊中。经统计，仅在为期约15天的时间内，华润已经拿地近800亩，耗资34亿元。
“标杆房企拿地积极代表市场整体已经走出冬季。”北京中原地产研究总监张大伟告诉记者，从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏来看，土地市场已经回暖，高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。
下半年或现抢地潮
对于7、8月份的积极拿地，万科董秘谭华杰公开表示，今年四季度还会再买很多地。
标杆房企的积极入市势必会影响到整个土地市场的火热程度。张大伟指出，万科作为行业标杆企业，其风向标意义非常大，拿地节奏加速也明显代表了市场当下的发展情况。
在采访中，路劲地产执行董事及行政副总裁汪浩向 《每日经济新闻》记者透露，目前有好几块项目都很受关注。在他看来，下半年北京土地市场又将引来很多激烈的争夺。
不过，也有一些房企放慢了拿地的脚步。记者注意到，包括金地、富力、绿城在内的几家一线房企在土地市场鲜有出现。绿城集团董事局主席宋卫平就曾表示，虽然目前生存没有问题，但暂时不会买地。
“对于企业来说，还是会考虑地块是否符合自身战略需要，不会盲目地去冲击那些热门地块。”北京某房企高层对记者表示。
张大伟表示，目前来看土地市场的“以价换量”尚未完全奏效，地方政府对土地的定价依然比较高，预计后市土地价格将总体保持平稳。“预计下半年居住用地‘地王’再现的可能性较小，房企将以补充高性价比土地储备为主，谨慎购地。”
国内除了香港，地铁运营均处于亏损状态。
本报记者获悉，国家发改委批复的新一轮万亿基础设施建设，拟引入民间资本合作开发沿线房地产，为国内的房地产和物业开发提供了一个新的投资机会。
地铁开发潮的资金困境
9月初，国家发改委集中批复轨道交通项目，涉及18个城市、8000多亿元总投资。此次共有5个新的城市将首次拥有轨道交通，分别是厦门、石家庄、太原、兰州和常州，加上原有的28个城市，中国已有33个城市和轨交结缘。
根据规划，广州新一轮批复的7条地铁的总里程超过了过去20年建成里程的总和。未来5年广州在轨道交通项目上的投资额将超过千亿。
据测算，深圳地铁7号线和11号线轨道交通总共需求投资资金588亿，而加上另外三条即将开建的轨道交通，总投资将达到1000亿。
据本报记者统计，此轮国家发改委批复的轨道交通投资所需的8000亿中，仅有不到40%的资本金，其余需各地自行筹集。
但今年以来，地方财政中土地收入大幅下滑捉襟见肘，上海易居房地产研究院最新报告显示，今年前8月，10个典型城市(北京、上海、广州、深圳、杭州等)土地出让金收入为1649亿元，同比下降52%。
与此同时，“债台高筑的地方政府的融资平台，不一定能从银行贷到款。”北京交通大学经济管理学院教授赵坚表示。
各地遂将目光投向地铁沿线的土地。广州市有关官员称，将采取“市财政支持，市、区县共建”的模式，搞沿线物业开发，以使相关收益尽可能用于轨交建设。
深圳地铁7号线、11号线轨道交通获批报告也显示，资金来源为
“轨道交通上盖以及沿线土地开发，在土地收益不能满足时由财政资金投入”。在开发地铁前，开发地铁周围的地产，并运营地铁沿线相关物业，以此获取的收入弥补地铁的亏损。
中部城市长沙规划了12条地铁线。9月6日，长沙市住建委主任、长沙市轨道交通集团公司党委书记陈鲁青透露，由长沙轨道交通集团公司整体规划实施地铁物业，统筹利用和经营好各类地铁资源，所有地铁物业出让和运营收入均用于专项地铁建设。
地铁沿线土地开发之忧
上述城市采取的模式，均是拟借鉴“地铁+物业”联营的香港模式，各地对此也不讳言。
但在赵坚看来，“地铁+物业”联营的香港模式，在内地有一定挑战。
首先，多头管理制约这种一体化开发。在内地，地铁规划由建设部门管，地铁用地以及沿线用地归属国土部门管理，而地铁运营由交通运输部门管理。各部门之前协调很困难。
另外，国内的土地公开出让制度，阻碍了地铁投资主体以相对低廉的价格，获取地铁上盖物业及周边土地。
对于开发商而言，地铁沿线的土地意味着未来的升值潜力。万科的区域纵深及城市圈策略，便非常重视轨道交通的布局。但万科总裁郁亮告诉记者，万科拿地主要看当地的人口、基础设施、就业与产业是否达到一定水平，最后以回报率来倒推决定是否投资。
接受本报记者采访的开发商人士均认为，轨道交通建设对于投资来说是个机会，但同时，也需要满足其他的条件，还要看具体地块。
中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为，地铁对周边经济的带动、尤其是对周边房地产的带动，其最佳的辐射范围是在地铁站口半径一公里以内的区域。这以外的辐射作用则急剧缩小。
陈晟指出，地铁确实能带来一定的人流量，但对人流量要加以区分，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，他们来这里就是为了购物，目的很明确，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。所以地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身的商业状况。
北京一大型地产商内部人士直言，按照目前的地铁运营模式，开发商难以在地铁建成前进入一级开发，除非达成类似京投和银泰那样的合作。这需要地铁运营模式的创新。(21世纪经济报道)
时至九月，房地产信托发行似有重新火热态势。多家信托公司都加大项目推广力度，预期收益率也较前期出现显著回升。此前，在房地产宏观调控政策及利率下行等因素影响下，房地产信托自去年年底以来，收益率一路下行。
目前，房地产调控仍未松动，房地产企业现金流将持续紧张状态，在无法获得大量信贷支持的情况下，信托资金是重要的输血管道之一。
下半年至今共发行69款信托
今年年初，多家机构发布研究报告，指出房地产信托兑付高峰将在今年七八月及明年上半年。中金公司曾发布研报称，今年预计到期房地产信托规模2234亿元，总还款额约为2500亿元，还款主要集中在三季度，月均还款将达到360亿元。
“金九银十或成泡影，银行不愿再为房地产开发企业提供贷款，信托成为开发商融资的重要模式之一。”普益财富分析师范杰对《每日经济新闻》记者表示。
目前，北京等一线城市的房市销售回暖，与之对应的却是银行仍对房地产开发企业紧闭大门。
北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，“现在是整体信贷微松，成交复苏。一旦信贷松动，获利最大的当然是房地产。现在经济环境相对较差，房地产肯定会用来拉动经济，不过信贷没有全面放宽的迹象，这为信托公司提供了良机。”
据普益财富的统计数据显示，今年下半年至今共发行69款房地产信托，其中37款已公布筹资金额，共计156.75亿，32款尚未公布金额。
8月底，某信托公司信托经理在一次房地产会议中提到，去年有信托公司的房地产信托业务被叫停，今年银监会监管动态调整，但房地产信托产品未叫停，总体倾向于保护存量，控制增量。目前房地产信托虽不是主营业务，但不排除过几个月会松动。
一位中融信托的内部人士向记者透露，房地产信托随市场而动，虽然整体仍只有三成左右，但很多信托公司都在加大发行力度。
中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成认为，正是由于银行控制开发贷，信托公司才能争取到一些原先不可能争取到的优质项目。现在信托公司积极创新，项目已涉及经适房、商业地产、拆迁安置房等新领域。
对于房地产信托的创新，注册风险管理师(FRM)刘骏则更担忧其风险的集中性。“在商业地产中地域的集中、地产类型的集中，使得房地产信托的风险更具集中性。现在很多信托公司都在抢项目，如果有些信托公司采取较松的风控措施，可能为日后兑付埋下隐患。”
专家：不会导致系统性风险
而房地产的区域性风险已显端倪。据不完全统计，共有9家信托公司在鄂尔多斯等内蒙古城市发行信托产品。其中，房地产信托总规模超过25亿元，位居各类信托首位。
“即使有数家信托公司折戟于鄂尔多斯，但对行业整体影响不应被夸大。”邢成指出，信托行业不会导致系统性风险。房地产信托项目设计之初即包含较为完善的保障措施，债权类抵押率通常在50%以下，股权类通过结构化分层设计，劣后资金占比30%~50%。且监管部门、信托公司已提前预测到即将到来的风险，预防措施较为充分。在房地产企业大量出现兑付困难的极端假设下，各类保障措施基本可承受房价、地价30%~50%的跌幅，保证信托资产安全。
但邢成也指出，可能会有一些陷在房地产信托方面的信托公司倒下的个案。“个别项目、个别注册资本较少、风格偏激进的信托公司遭遇流动性风险的可能也不可排除。且受《信托公司净资本管理办法》结算期将至的影响，很多信托公司将有意地减少房地产信托产品的发行，并且对于融资方的选择将更加谨慎。”(每日经济新闻)
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