经测算，采用公允价值计量投资性房地产后，上海五天投资性房地产项目如在2012年底前完工并投入使用，预计将增加2012年度归属于母公司净利润1.07亿元。此前，*ST冠福预计今年上半年净亏损3944万元。

  不过，若该项目在2012年年底未能完工，则仍以成本计量，对2012年度的净利润不产生影响。

  政策紧逼、创收无效、重组漫长，*ST公司为保壳不得不在会计准则上“动足脑筋”，而久为人所唾弃的地产资产，经过一番公允重估之后，竟发挥出挽狂澜于既倒的奇效。

  *ST冠福今日公告，为了更准确地反映公司的全资子公司上海五天实业有限公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，从2012年1月起将上海五天持有的投资性房地产的后续计量模式，由成本计量模式改为公允价值计量模式。

  查阅《企业会计准则第3号—投资性房地产》等相关规定的要求，*ST冠福本次会计政策变更会导致对公司所有者权益及净利润等会计指标发生变化，但并不会产生实际现金流，也不会对公司实际盈利能力产生重大影响。

  那么，该次改变究竟会对公司2012年财务报表产生怎样影响？其意义何在？

  查阅公告，截至2012年3月31日，上海五天投资性房地产项目主要集中在上海市青浦区徐泾镇虹桥商务区，作为出租用途的投资性房地产项目包括五天创意产业园区内的1号楼和2号楼中对外出租的部分，账面值合计1.02亿。但该公司核心项目“扩建综合楼及发电机房”目前仍处于建设和招商状态，只有在其完工并投入使用后才能对其采用公允价值模式进行后续计量，并对当年年度报告产生影响。

  经过“重估”，首先，五天创意产业园区内的1号楼和2号楼中对外出租的部分，该投资性房地产自2009年开始对外出租，有稳定的租金收益，根据评估公司的预测，其截至2011年12月31日的公允价值为3.26亿元，截至2012年12月31日的公允价值为3.32亿元，该会计政策变更因其公允价值变动将预计增加公司递延所得税负债约135万元，增加公司2012年度净利润约406万元，其中归属母公司所有者的净利润约406万元。

  其次，上海五天在建的“扩建综合楼”项目属于在建的投资性房地产项目，目前尚未达到采用公允价值计量的条件。为了说明公司本次会计政策变更后的变化，*ST冠福聘请北京国融兴华资产评估有限责任公司，在假定“扩建综合楼”项目年内开业运营的情况下，以公允价值对其进行后续计量对公司2012年年度报告的影响，进行了评估。

  经测算，采用公允价值计量投资性房地产后，该项目如在2012年底前完工并投入使用，预计将增加公司2012年12月31日递延所得税负债0.36亿元，增加所有者权益约1.07亿元，增加归属于母公司所有者权益约1.07亿元；预计将增加公司2012年度净利润1.07亿元，增加归属于母公司净利润1.07亿元。

  但是，必须一提的是，如果该在建工程在2012年12月31日未能完工，则仍以成本计量，对2012年度的净利润不产生影响。

  *ST冠福业绩预告显示，2012年上半年公司实现净利润仍亏损3944万元，若2012年无法实现转正，则暂停上市在所难逃。

  ■案例

  *ST国商会计保壳术

  类似的会计保壳术并不罕见。

  *ST冠福“公允重估”地产资产的套路，6月时刚被*ST国商所用。后者将其核心投资性房地产项目皇庭广场后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式。在假设市场价值波动不大的前提下，经测算，采用公允价值计量投资性房地产后，皇庭广场项目如在2012年底前完工并投入使用，预计将增加公司2012年12月31日递延所得税负债11.05亿元，增加所有者权益（留存收益）约33.15亿元，增加归属于母公司所有者权益（留存收益）约19.89亿元；预计将增加公司2012年度净利润33.15亿元，增加归属于母公司净利润19.89亿元。

  *ST国商变更会计方式的用意昭然若揭。2010年、2011年度，*ST国商连续两年亏损，截至去年末净资产为负数。根据退市新规，若*ST国商上述指标不能在2012年12月31日前扭转，公司将面临暂停上市甚至退市的绝境。