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这份《通知》除详细阐述了如何调整存贷款基准利率和利率的浮动区间以外，最引人关注的莫过于规定 “个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。
0.7倍意味着什么？目前五年期存款最新的基准利率为5.1%，5年期以上贷款利率打7折之后为4.76%，将出现存款利率高于贷款利率0.34个百分点的负利息差现象。
“现在银行肯定能不7折就不7折。”一家上市银行的信贷管理部人员对《每日经济新闻》记者表示。不过，华兴银行客服人员告诉记者，该行个人住房贷款利率最低有7折优惠，但不同的客户会有所差异。
7折“非主流”
《每日经济新闻》记者抽样调查了深圳地区多家银行，并未发现首套房贷有0.7倍于基准利率的优惠，最低下浮至基准利率的0.85倍。
据记者了解，建行、华夏银行的首套房贷款利率执行8.5折；如果贷款超过70万元，农行开出了8.8折优惠，其余客户均为9折；中行则对所有客户执行8.8折；广发和招商银行有9折，工商银行则按照基准利率执行。
唯独广东华兴银行表示该行房贷利率最低下浮至基准利率的0.7倍。“我们会根据客户的财务状况、个人资料、风险定价等原则来综合考虑。具体的操作细则还没有出台。”华兴银行的相关人士对《每日经济新闻》记者表示。
“现在一年期贷款利率的息差已经很低了，贷款收益很少。存款可以上浮10%，也就是说银行成本上浮，贷款收益下浮。这对银行影响很大，所以现在肯定是能不打7折就不打7折。”一家上市银行信贷管理部门人士告诉 《每日经济新闻》记者。
不过，银率网分析师则在报告中指出，也不排除一些新兴的中小商业银行为占一些房贷方面的市场份额，又没有之前的历史包袱，会给予特别优质的客户7折利率，但估计这种份额会很少，普通房贷者享受不到。
“这跟市场整个资金供求关系有关，贷款利率低，大家都去那里借钱，利率高的肯定会降下去了。不过，如果银行资金紧张，银行也未必会降。”上述信贷管理部人士表示。
房贷需求有所好转
“调整利率之后，不会马上就有很多人来贷款，客户的反应没那么快。说实话，有购房需求的人早就来贷款了。现在限购、限贷是最要命的，很多地区第三套根本贷不到。”工行华南地区某支行信贷部门人士对《每日经济新闻》记者表示。
深圳多家银行客户经理告诉《每日经济新闻》记者，如果客户非深圳户口，需要连续交差不多2年社保才能有申请首套房贷款的资格，这在一定程度上抑制了市场需求。
业内人士指出，若公积金贷款全面放行，也能刺激需求。《每日经济新闻》记者从工商银行拿到的《个人住房按揭贷款利率表及月供额》可见，20年期的公积金贷款年利率为4.7%，自营性个人住房、商业用房的利率是6.8%，每100万元月供息额相差1198元。
不过，记者走访了深圳多家银行，相关人士都表示深圳市目前不能做公积金贷款。“可能是因为收益不高，银行一直都没有做，不过这方面政策的细则也许会出台。”一位银行业人士告诉《每日经济新闻》记者。
记者从广发银行某地级市分行信贷部门人士处了解到，今年房贷的需求跟去年相比并没有太大变化，较为平稳。另外，民生银行的相关部门人士表示，由于考虑到收益问题，民生银行在该地区没有开展房地产抵押贷款。
不过，该地级市一家工商银行相关人士则认为，因早前购房需求低迷，一些二线城市的楼盘由于资金紧张，今年以来虽然单价并未发生变化，但暗中会降价或者给各种优惠促销，这在一定程度上也能刺激一部分需求，现在需求已经开始有所好转。
银率网报告指出，多家银行贷款负责人表示，执行7折利率难度大，目前正在研究对符合条件的优质首套房购房者提供八折房贷利率。
【最新动态】
“听说银行房贷利率折扣将加大，这几天购房者非常踊跃，咨询、看房人数明显增加。”我爱我家房地产经纪公司市场研究部经理李琛告诉记者。
记者12日从工、农、中、建四大行了解到，目前四大行总行未改变个人住房贷款信贷政策，但各地分行实际操作中灵活性加强，折扣有所松动。专家表示，银行资金充裕，且企业需求不旺，致使购房者享受折扣的几率加大。
目前各大行在房贷政策上大都按兵不动，但也有个别银行“敢为天下先”。广东华兴银行近日高调宣布：个人住房贷款利率最低可打7折。但要达到7折条件也分外苛刻：要有该行一定的金融产品，达到一定的金融积分，存款数额数百万元等。
与此同时，各股份制银行也在观望。“华兴银行规模较小，对市场的冲击力不会太大，是否加大打折力度，恐怕还要看大行的。”一家股份制商业银行工作人员告诉记者。
就北京地区而言，目前各家银行均没有打出8折优惠，但客户取得优惠折扣几率大了。“上月中旬，9折利率都比较难办，85折更是极为罕见，但现在取得85折优惠的客户明显增多了。”一家国有大行工作人员告诉记者。
李琛介绍，我爱我家房地产经纪公司的数据显示，取得房贷85折优惠的购房者数量确实有所增加。“银行一般会根据业务和市场的情况调节首套房的利率折扣，主要为了达到鼓励消费贷款、刺激经济的目的，今后85折应该会越来越普遍。”
金融专家赵庆明认为，当下经济下行压力增大，企业发展前景不明朗，信贷需求不足。与之相比，房贷业务具有稳定而大量的信贷需求，又有首付和房产抵押，风险较小。因此，为刺激个人消费信贷，房贷业务加大优惠力度的可能性较大。
其实，监管机构历来鼓励银行发展个人消费信贷业务。银行7折利率的时代虽一去不复返，但央行对于“个人贷款利率浮动区间下限为基准利率0.7倍”的标准一直未改变。特别是降息当天央行向各商业银行下发“银发〔2012〕142号”文件重申，“贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。”
近年来，各家银行都将个人信贷作为战略扩展的重点领域。但在实际操作中，由于企业信贷需求旺盛，银行议价空间大，在信贷资源有限的情况下，银行更倾向于综合收益率高的公司贷款。
“但今年情况特殊，在公司类贷款风险难以捉摸的前提下，目前信贷资金充裕的银行更珍视个人信贷业务。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，“但是否会将优惠幅度扩大到8折，还要根据未来几个月的成交量、市场情况以及其他银行是否会打折来决定。”
“银行加大房贷打折力度，会不会再次推高房价？”正准备买房的崔女士忧心忡忡地问记者。
专家认为，近两年，商业银行对于首套房贷利率及优惠一直都在变化中，自7折利率消失后，首套房利率自2010年初一路向上，去年一度出现上浮10%至40%的情况，后又再现9折、85折利率优惠。但从历次变化来看，银行房贷政策利率及优惠调整未明显影响房价走势。
“首套房利率的变化和房价涨跌并没有直接的关系，购房人更多考虑的是房地产预期、调控政策。”赵庆明说。
此外，银监会最新制定的《商业银行资本管理办法(试行)》将二套房贷风险权重降低到50%，与首套房风险权重一样。
对此，郭田勇认为，目前首套房和二套房风险权重“一视同仁”，是银行从鼓励消费贷款角度出发作出的调整。银行下调二套房风险权重，意味着在操作二套房贷款审批时可能比原来顺利。
但他同时强调，目前宏观调控下，政府对二套房购买者的调控力度并未降低，目前各家银行对二套房贷款的政策并未改变，仍按基准利率上浮1.1倍执行，首付比例为六成，在利率上没有太多可以操作的优惠空间。(新华网)
【板块研究】
今年以来，房地产调控政策一直没有放松，商品房价格与库存状况未有起色，但A股市场房地产板块以累计上涨近30%的幅度笑傲行业涨幅榜。分析人士指出，流动性宽松引发的估值修复仍是资金持续介入地产股的逻辑基础，与此同时，基本面改善以及政策面的局部松动预期或成为继续推升地产股估值的新因素。
估值修复催生超额收益
若时间退回到年初，恐怕少有投资者会想到今年表现最好的板块会是房地产，因为当时无论是从政策面还是从基本面看，地产行业都面临巨大压力。但事实上，房地产是今年23个申万一级行业中表现最好的行业指数，累计涨幅达29.70%，超越上证综指逾25个百分点 .
除了指数涨幅超越平均水平外，房地产板块整体赚钱效应也十分明显。统计显示，该板块今年正常交易的142只成份股中，有128只跑赢大盘 ，占比超过90%。也就是说，看好房地产行业的投资者几乎不用费心选股，就能确保赚钱。横向对比来看，今年以来能够有如此显著赚钱效应的一级行业板块，也就只有房地产一个。
市场人士指出，估值处于绝对低位以及货币政策放松预期压倒了其他一切不利因素，成为场内资金持续推升地产股股价的主要因素。数据显示，2012年1月5日申万房地产板块的整体市盈率仅为12.74倍，为近10年的绝对低点，显著低于上证综指2005年998点和2008年1664点时的估值水平(分别为19.30倍和14.93倍)。而经历大幅上涨之后，目前房地产板块的平均市盈率为16.31倍，与2008年低点基本持平，纵向看仍具有一定吸引力。
降息或延续估值修复过程
上周四央行宣布降息，在经历了周五的高开低走以及周末对经济数据和外围消息面的反馈后，本周前两个交易日A股市场显得相对乐观。相比之下，申万房地产仍是市场中最为强势的一级行业指数，本周前两个交易日累计上涨3.94%，超越同期上证综指3.57个百分点。从本周初的表现来看，降息对房地产股的刺激作用显露无遗。
分析人士认为，降息加强了货币政策的宽松趋势，并且通常认为价格型工具的力度要大于数量型工具，这给予市场更为强烈的流动性放松预期，而地产行业作为利率敏感行业受益极大。此外，此次降息表面上看是对称降息，但由于央行同时规定存款利率可向上浮动10%，而贷款利率可向下浮动20%，因此这实际上可以理解为一次非对称降息，有利于刺激房地产“刚需”释放。因此，降息或将延续房地产股的估值修复过程，成为地产股估值修复的新因素。
除流动性因素外，5月商品房销售面积环比向好，显示地产行业基本面有回暖迹象，也对地产股股价形成支撑。申银万国研究所近期发布的一份报告显示，其跟踪的31个大城市5月商品房销售面积合计为1705万平方米，环比4月上升了28.8%，较3月上升10.9%。该机构预计，伴随6月推盘量上升和较为稳定的成交率，销售面积环比上升是大概率事件。可以看到，在房地产政策不再继续收紧以及前期一系列保证“刚需”举措出台后，房地产市场的销售情况显示出积极变化。
不过，相比销量数据，库存数据仍不乐观。据国泰君安证券统计，该机构跟踪的15个典型城市的新房去化时间从2010年初的7个月上升到目前的13个月。这或将成为地产股上行的潜在风险之一。(中国证券报)
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