2016年06月27日 00:00 中投证券 李少明,郭泰

保利地产(600048)

公司公告至 6 月 15 日，完成 10.99 亿股定增，发行价 8.19 元/股，募资 90 亿元。

投资要点：

定增顺利完成，手握现金约 500 亿元。 本次非公开发行募资扣除发行费后净额为89.1 亿元，将投资于 11 个优质项目，分布在成都、南京、合肥、天津等核心二线城市，总建面 497 万方，预计总销售额为 498 亿元，净利 61 亿元。定增后公司权益资本增厚至 1083 亿元，资产负债率由 76.4%将至 74.8%，手握 500 现金能够快速捕捉并购重组机会；公司实际控制人仍为保利集团(持股 40.88%)地位稳固，前十大股东有三大险资：泰康人寿(持股 7.35%)、安邦保险(持股 3.41%)、珠江人寿(持股 1.07%)。泰康人寿资金实力雄厚、拥有丰富的寿险、养老客源，养老地产业务发展势头强，不排除未来将不公司的养老产业、社区消费服务等业务板块有深度合作机会。

拟出资股权基金，投资滴滴出行 1.46%股权。 公司持股 30%的保利资本拟发起设立珠海利晖基金，规模拟定为不超过 25 亿元，公司及保利投资(持保利资本 30%股权) 作为 LP 分别拟出资不超过 5 亿元人民币，保利资本作为 GP 拟出资 100 万元人民币。 滴滴出行是一家行业领先的互联网出行共享平台，布局共享出行市场，有较大的发展潜力。基金主要收益来源为股权价值增值；保利资本作为 GP 将获得管理费及基金收益分成。公司金融业务以房地产基金为核心，形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式；本次作为 LP 出资珠海利晖基金，预计公司将因滴滴出行股权增值获得股权投资收益，丰富投资形式，促进金融业务快速发展。

1-5 月签约较去年同期高增长。 5 月随市场销售降温，实现签约面积 135.59 万方，同比降 0.63%；签约金额 184.64 亿元，同比增 5.31%；但 16 年上半年累计同比仍保持高速增长，1-5 月实现签约面积 621 万方(+58%)；签约金额 836 亿元(+66%)。

本次受到多个险资青睐，充分说明保险机构对于公司未来发展前景十分看好；公司土地储备集中于三大经济圈、 长江中游及成渝经济带中的一二三线城市集群，在地价攀升背景下，成本优势显着，未来现金流稳定；本次定增为公司提供充足现金，便于快速捕捉并购重组机会；Q1 预收账款 1513 亿元锁定全年目标，16 年业绩稳增长可期。预计 16-18 年营业收入为 1424、 1627、 1839 亿元，同比增速分别为 15%、 14%、 13%，三年 CAGR14%；16-18 年最新摊薄 EPS1.22、 1.47、 1.67 元，三年 CAGR17%，对应 PE7、 6、 5 倍，6 个月目标价 12 元，对应 16 年 PE10 倍，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：销售低于预期，市场波动风险，板块布局不及预期。