2016年06月20日 00:00 长江证券 蒲东君

万科A(000002)

事件描述

2016 年6 月18 日，公司发布“发行股份购买资产暨关联交易预案”，拟以发行股份的方式购买地铁集团持有的前海国际100%股权。

事件评论

重组预案概述：此次重组初步交易定价为456.13 亿元，公司将以发行股份的方式支付全部对价；初步确定对价股份的发行价格为每股15.88元；拟向地铁集团发行的A 股数量为28.72 亿股；锁定期限为36 个月。

股权结构或将变更：本次预案发布之前，公司持股超过5%以上的大股东分别为宝能系（24.29%）、华润（15.31%）、安邦保险（6.18%）。如若此次重组方案顺利完成，公司第一大股东将变更为地铁集团（20.65%），宝能系（19.27%）与华润（12.15%）持股比例相应减少。

签手“地铁与城市之工匠”：交易方地铁集团隶属深圳市国资委，物业开发在建项目10 个，规划建面达380 万方，集团资产高达2400 亿元。旗下9 家子公司中，“前海国际”承担重要的物业开发项目。地铁集团一直秉持着“建地铁、建城市”的理念，是国内探索“轨道+物业”模式最成功、最市场化的轨道建设运营商。

前海国际，资源丰厚：成立于2013 年的标的资产“前海国际”主要负责位于南山的前海枢纽项目以及安托山项目的开发运营。项目宗地总面积37.54 万方，总建面高达181.14 万方。两项目的获得将直接充实公司在深圳核心区的土储，增强公司在深圳的后续发展实力。

“轨道+物业”，引领行业新方向：城市配套服务商是万科新十年战略的核心，轨道交通本身就是城市最重要的配套设施，也是连接城市圈的纽带。未来城市圈的发展将给轨道交通及上盖、周边物业带来巨大的发展机会。此次“强强联合”将解决公司发展的土地资源瓶颈。未来双方合力打造的“轨道+物业”模式有望成为全国轨道交通PPP 模式的建设标杆，使公司在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点。

投资建议：我们维持此前对公司的盈利预测，16、17 年EPS 分别为1.90、2.19 元/股，对应停牌前股价的PE 分别为12.83 和11.14 倍，维持“买入”评级。

风险提示：方案尚未过会，标的资产预估值风险，停牌期间市场波动。