城六区别墅迎来千万时代

　　在顶级豪宅大行其道的当下，北京楼市里的别墅产品也在经历着成交火爆的一年。克而瑞北京机构数据显示，今年前十月北京别墅成交套数达2886套，已超去年全年成交总和，同比涨幅更是高达67%。

　　由于政策对土地容积率的限制以及内城住宅用地稀缺等因素叠加，北京楼市别墅库存已不足7000套，且未来别墅项目新增供应还将持续减少。业内人士甚至表示，自2015年起，北京城六区别墅将鲜有新项目入市，千万级以内的城市别墅产品很快将成为历史。

　　前十月北京别墅成交涨67%

　　前十个月北京别墅市场可谓“全面开花”，不仅是成交套数同比去年涨幅达到67%，成交套数排行前十的项目区域分布也相对广泛。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，别墅市场成交升温主要与整体北京楼市复苏有关，特别是二手房以及土地市场的异常活跃，导致改善需求急剧升温，所以别墅成交创造了数月热销纪录。

　　10月北京别墅市场的销冠恰巧印证了上述理由。据了解，位于丰台西山青龙湖板块的燕西华府在前三季度稳坐京西别墅销冠后，10月份又以27套的网签业绩，取得北京10月别墅销冠。

　　有意思的是，北京历史最高单价地王便是在10月诞生于丰台，而丰台此间成交地块楼面价均已达5万元/平方米之上，总价600万起的燕西华府也因此备受改善客户青睐。

　　燕西华府营销负责人李延杰则认为，项目的价值不仅在于地段和产品优势，其享有的人大附中学区资源，更是对二手房置换新房的改善买家存在极大吸引力。据悉，2017年人大附丰台学校将开始正式招生，学校可提供从小学、初中到高中的12年优质教育。

　　城六区别墅用地稀缺

　　从目前情况来看，整体别墅市场看涨趋势明显，而当前别墅的库存量已不足7000套，在供不应求的背景下，北京别墅产品特别是城六区别墅项目日渐稀缺。

　　据记者不完全统计，未来预计入市的容积率低于2.0的地块仅有6宗，而城六区容积率低于1.5的地块或已不超过5宗。

　　张大伟特别强调，2015年以后出让的所有土地，已经不允许容积率均衡使用了，也就是说，未来北京已经不可能再出现除叠拼以外的类别墅产品了。

　　他进一步指出，未来丰台将是城六区最后的供应区域，其他区域基本已经无可供应项目，而目前丰台区的住宅土地平均容积率为2.3，最近出让的几宗地王的容积率也都在2.0以上，未来丰台区的主力供应顶豪建筑形态将是平层大宅，出现城市别墅的可能性非常小。

　　换句话说，燕西华府、西宸原著、领秀翡翠山将成为丰台最后的别墅项目，此外，城六区东坝、孙河在售项目也将成为北京最后的城市别墅产品，燕西华府则是其中涵盖叠拼、联排、双拼以及独栋等产品类型最为齐全的项目。

　　城市别墅全面迎来千万时代

      城六区别墅用地即将绝迹，也导致城市别墅价格看涨。从目前东坝和孙河在售项目来看，区域内别墅单价都有超10万的趋势，总价1000万以内的产品几乎绝版。

　　就丰台市场而言，中原地产数据显示，别墅类产品的均价也已经在2015年超过4万，单套平均成交额也达到了1200万，实际市场上已推待售的库存量也只有200多套。

　　事实上，这也是燕西华府能领跑10月北京别墅市场的重要原因。据了解，该项目前十个月网签套均价仅为815万元/套，单价更是不足3万元/平方米，远低于丰台别墅市场平均水平，性价比不言而喻。

　　财富人生经纪执行董事、自媒体“地产营销人”出品人韩乐指出，今年成交的别墅六成总价在900万以内，而成交别墅里单价2万至3万的产品占了43%。这是目前热销别墅的一个显著特征，但这一趋势或将很快逆转，在土地价格攀升、别墅用地稀缺的背景下，尤其是高性价比别墅成交将出现显著的量价齐涨。